Cải cách giá đất: Cần linh hoạt để hướng tới thực tế thị trường

Điều chỉnh linh hoạt

Thông tin về cải cách giá đất Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà vừa chỉ đạo mới đây là tín hiệu mạnh mẽ cho một lộ trình cải cách giá đất: duy trì chu kỳ bảng giá 5 năm, nhưng bổ sung cơ chế điều chỉnh bằng hệ số khi thị trường biến động. Cách tiếp cận "hai tầng" này giúp tiết kiệm nguồn lực hành chính, đồng thời tránh sốc giá và chồng chéo pháp lý khi phải làm mới bảng giá hằng năm. Quan trọng hơn, hệ số chỉ có ý nghĩa khi đi kèm phương pháp xác định minh bạch, có ngưỡng biến động rõ ràng, và nền tảng dữ liệu đất đai đủ sâu để phản ánh hơi thở thị trường theo thời gian thực. Về dài hạn, chủ trương tiến tới "một giá đất" dựa trên cơ sở dữ liệu toàn diện là đích đến hợp lý trong một nền kinh tế vận hành theo tín hiệu giá.

Tinh thần linh hoạt còn thể hiện ở các mảnh ghép tài chính, pháp lý liên quan. Ông Tạ Phương Đại, Tổng giám đốc Công ty Xây dựng Tacons (TP Hồ Chí Minh) cho rằng, cách tính giá đất này bảo đảm công bằng cho cả doanh nghiệp và người dân. Cách "thiết kế thể chế có biên độ" này vừa giữ kỷ luật tài chính, vừa hạn chế tác dụng phụ của biến động vĩ mô lên chi phí đất.

Trước đó, Chính phủ đã yêu cầu Bộ Tài chính về nghiên cứu cơ chế hệ số điều chỉnh "phù hợp, khả thi" cũng cho thấy mục tiêu kép: hạ nhiệt nghĩa vụ tài chính, khi người dân chuyển mục đích sử dụng đất, đồng thời tạo khuôn khổ ổn định cho địa phương triển khai Luật Đất đai 2024. Hai phương án tính tiền sử dụng đất (giữ nguyên chênh lệch toàn phần hoặc trở lại tỷ lệ phần trăm ở một số trường hợp) nếu được thiết kế tốt sẽ giúp nhu cầu ở thật không bị "đóng băng" vì chi phí hành chính, trong khi vẫn đủ công cụ để chống đầu cơ.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, hệ số điều chỉnh không phải "đũa thần". Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam Nguyễn Tiến góp ý, để chính sách linh hoạt sớm đi vào cuộc sống mà không tùy tiện, Nhà nước cần tập trung vào ba trụ cột: dữ liệu thị trường chuẩn hóa; phương pháp định giá ưu tiên so sánh/thu nhập trong các tình huống cụ thể; và định vị đúng vai trò của hệ số K như công cụ điều chỉnh giới hạn.

Cần minh bạch và kỷ luật

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, để tránh "sốc chính sách" khi chuyển đổi bảng giá: nên tiếp tục áp dụng bảng giá hiện hành đến hết 31/12/2025 và đồng thời duy trì hệ số điều chỉnh để địa phương có công cụ phản ánh biến động. Thông điệp ở đây rất rõ: doanh nghiệp cần một đường băng hạ cánh mềm để hoạch định tài chính, thay vì thay đổi đột ngột khiến thủ tục bị "đóng băng" và chi phí đội lên khó lường. Cải cách phải đi cùng thời gian chuyển tiếp đủ dài và cách hiểu thống nhất giữa các cơ quan, để không xảy ra tình trạng "mỗi nơi một cách".

Ở bình diện rộng hơn, ông Tạ Phương Đại cho rằng, đưa giá đầu cơ vào bảng giá đất sẽ đẩy chi phí doanh nghiệp và giá nhà lên cao, làm giấc mơ an cư của người dân càng xa tầm tay. Vì vậy, bảng giá và hệ số phải được nuôi bằng thông tin giao dịch thực chất, có sàng lọc nhiễu, có phân tách sơ cấp, thứ cấp, và đặc biệt tránh "neo" theo những kỳ vọng ngắn hạn của thị trường. Cơ chế thẩm định độc lập và trách nhiệm giải trình về đầu vào định giá cần được siết chặt như một tuyến phòng thủ thể chế trước "giá ảo".

Nhìn từ thực tiễn quốc tế và kinh nghiệm nội địa, các khuyến nghị kỹ thuật của chuyên gia định giá càng củng cố yêu cầu "linh hoạt có kỷ luật". Ông Nguyễn Tiến Thỏa nhấn mạnh: phương pháp hệ số K chỉ nên là giải pháp tình huống; về nguyên tắc, định giá đất cụ thể cho giao, cho thuê, thu hồi phải bám sát phương pháp thị trường (so sánh, thu nhập) ở thời điểm ra quyết định. Cùng lúc, chính sách thuế phải đóng vai trò "bộ giảm xóc" song hành, điều tiết đầu cơ, hạ chi phí chuyển mục đích hợp lý, để hệ số K không bị lạm dụng thành lối tắt. Đây là điểm then chốt để bảng giá 5 năm và hệ số điều chỉnh không biến thành "vòng tròn" lặp lại những vướng mắc cũ.

Cải cách giá đất, theo các chuyên gia, là cải cách năng lực quản trị rủi ro của Nhà nước trên một thị trường tài sản có tính hệ thống. Lựa chọn giữ bảng giá 5 năm kèm hệ số điều chỉnh, dưới sự bảo đảm của cơ sở dữ liệu và phương pháp định giá thị trường, là bước đi đúng hướng. Nhưng để tới đích "một giá đất" minh bạch và có thể dự đoán, các cơ quan quản lý cần kỷ luật thi hành nhất quán, cơ chế chuyển tiếp đủ độ, và tiếng nói thị trường được lắng nghe qua dữ liệu thật. Khi "linh hoạt điều chỉnh" chính sách được phối hợp nhịp nhàng, thị trường bất động sản sẽ bớt những cú giật cục, doanh nghiệp có thể tính đường dài, và người dân có cơ hội sớm được an cư.