Thanh Hóa: Trách nhiệm của chủ đầu tư để đảm bảo quyền lợi của người dân (kỳ 2)

Nhiều hộ dân bức xúc gần 10 năm đi đòi Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ).

Chủ đầu tư nói vướng Chính quyền 2 cấp

Để làm sáng tỏ vì sao Chủ đầu tư đã gần 10 năm vẫn chưa hoàn thiện cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho nhiều hộ dân tại mặt bằng dự án 1040/QĐ-UBND sau điều chỉnh thành mặt bằng quy hoạch 11808/QĐ-UBND, phóng viên Thời báo VTV đã có buổi làm việc với ông Phạm Văn Đoài, Giám đốc Công ty Cổ phần Thương mại và Xây dựng Thanh Minh, ông Đoài cho rằng: Do vướng Chính quyền 2 cấp, luật đất đai có nhiều thay đổi, chưa xác định được vị trí tính thuế cho các hộ và hồ sơ cấp cho các hộ qua phường, xã đang bị ùn tắc chưa giải quyết được? Sang năm 2026, chúng tôi mới hoàn thiện cho người dân. Ông Đoài còn cho biết thêm Công ty sẵn sàng cùng người dân kiện ra Tòa để giải quyết tranh chấp, khiếu nại hợp đồng. Được biết, thời gian qua, khi sáp nhập chính quyền địa phương hai cấp các thủ tục hành chính của người dân được giải quyết rất nhanh, hiệu quả. Trao đổi với phóng viên, đại diện Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Thanh Hóa cũng khẳng định không có việc hồ sơ bị ùn tắc, vướng mắc khi người dân đến làm thủ tục.

Từ góc độ quan sát của phóng viên, việc chủ đầu tư đổ lỗi cho chính quyền hai cấp nên không hoàn thiện được hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho người mua không thuyết phục, bởi thỏa thuận mua bán có từ 10 năm nay, trong khi chính quyền 2 cấp mới chính thức chuyển đổi từ giữa năm 2025.

Chủ đầu tư có đang vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng

Theo Luật sư Nguyễn Tuấn Anh, Trưởng VPLS Anh Tuấn, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội cho biết:

Căn cứ Quyết định số 438/QĐ-UBND ngày 05/02/2015 của Chủ tịch UBND thành phố Thanh Hóa, Công ty Cổ phần Thương mại và Xây dựng Thanh Minh là đơn vị trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại mặt bằng quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 phường Quảng Hưng, theo Quyết định số 1040/QĐ-UBND ngày 06/3/2013. Đồng thời, Công ty cũng đã được UBND thành phố Thanh Hóa phê duyệt thiết kế đô thị và mẫu nhà ở đô thị trên khu đất này. Công ty có đầy đủ cơ sở pháp lý để được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, được phép triển khai xây dựng nhà ở theo quy hoạch đã phê duyệt, cũng như thực hiện việc kinh doanh, chuyển nhượng sản phẩm bất động sản theo đúng quy định.

Trong trường hợp chủ đầu tư đã ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các hộ dân nhưng chưa thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận cho họ đồng thời đem chính tài sản đó đi thế chấp tại ngân hàng là hành vi trái pháp luật. Chủ đầu tư chỉ được thế chấp bất động sản khi chưa bán cho khách hàng. Nếu đã bán, phải giải chấp hoặc được sự đồng ý của bên mua.

Đáng chú ý, tại Điều 6 của Hợp đồng mua bán, chủ đầu tư còn cam đoan quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không tham gia bất kỳ giao dịch nào:

Không tặng cho, hứa bán, cho thuê, cho mượn, cầm cố, đặt cọc, thế chấp, góp vốn hoặc ủy quyền...

Có trách nhiệm tạo mọi điều kiện cho bên mua (bên B) hoàn tất các thủ tục có liên quan đến việc đăng ký sang tên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Nếu sau đó doanh nghiệp vẫn đem tài sản đi thế chấp đồng nghĩa với hành vi vi phạm cam kết trong hợp đồng và xâm phạm quyền lợi chính đáng của người mua.

Trong trường hợp có chứng cứ chứng minh chủ đầu tư đã cố tình che giấu tình trạng pháp lý, ký hợp đồng, nhận tiền của người mua trong khi biết rõ tài sản đang thế chấp và không thể sang tên, thì hành vi này còn có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự:

Từ các phân tích trên có thể thấy, Công ty Cổ phần Thương mại và Xây dựng Thanh Minh tuy có đầy đủ cơ sở pháp lý để được công nhận quyền sử dụng đất và triển khai dự án, nhưng trong quá trình thực hiện đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ theo hợp đồng và theo quy định của pháp luật. Việc ký hợp đồng mua bán với người dân nhưng không thực hiện sang tên sổ đỏ, đồng thời vẫn đem tài sản đi thế chấp tại ngân hàng, không chỉ vi phạm Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 mà còn thuộc trường hợp bị xử phạt nặng theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP và BLHS 2015.

Các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân

Liên quan đến việc hoàn thiện Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân của Công ty Cổ phần Thương mại và Xây dựng Thanh Minh đối với khu đất trúng đấu giá tại phường Quảng Hưng, TP Thanh Hóa (nay là Phường Quảng Phú, tỉnh Thanh Hoá), Văn phòng Đăng ký đất đai Thanh Hóa có một số ý kiến như sau:

Hiện nay, trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản được thực hiện theo quy định quy định tại Mục X Phần C thuộc Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 của Chính phủ quy định về phân định thầm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2025).

1. Hồ sơ gồm có:

a) Văn bản về việc nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp có nhận chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng;

b) Văn bản về việc đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;

c) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 18 ban hành kèm theo Nghị định này do người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng kê khai;

d) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;

đ) Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng, hạng mục công trình xây dựng;

e) Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư dự án;

g) Chứng từ chứng minh việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai nhận được văn bản của cơ quan có thẩm quyền về việc dự án được điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết mà làm phát sinh nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Vụ việc Công ty Thanh Minh gần 10 năm chưa hoàn thành cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho nhiều hộ dân tại Phường Quảng Hưng, nay là phường Quảng Phú, tỉnh Thanh Hóa và tài sản đang thế chấp Ngân hàng. Trong kết luận Hội nghị giải quyết các vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các doanh nghiệp trúng đấu giá tại một số mặt bằng quy hoạch trên địa bàn thành phố Thanh Hóa (cũ) ngày 01/07/2024. UBND thành phố Thanh Hóa đã nhiều lần mời Công ty lên làm việc để giải quyết việc cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho các hộ dân đã mua đất của công ty, nhưng Công ty không đến làm việc và cũng không liên lạc được với công ty. UBND thành phố Thanh Hóa đã giao Phòng Tài nguyên và Môi trường (cũ) thành phố chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, tham mưu UBND thành phố chuyển hồ sơ cho cơ quan cảnh sát điều tra để xử lý theo quy định.

Trong bài tiếp theo VTV Times sẽ đề cập về nội dung cùng một dự án doanh nghiệp vừa bán chuyển nhượng cho người dân, vừa đem thế chấp ngân hàng (Bài 3): Cùng một dự án vừa đem bán cho người dân, vừa đem thế chấp ngân hàng. Kính mời quý độc giả đón đọc.