Điểm mới trong dự thảo Luật Đất đai
Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, đã đi vào cuộc sống được hơn một năm, góp phần giải quyết nhiều khó khăn, vướng mắc cho người dân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả tích cực đạt được, vẫn còn một số hạn chế, bất cập, đòi hỏi phải tiếp tục nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung Luật để phù hợp hơn với những thay đổi, yêu cầu mới, cấp bách của đất nước.
Thứ nhất là việc thay đổi mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, phân định lại thẩm quyền. Thứ hai là thể chế hóa "bộ tứ Nghị quyết" của Bộ Chính trị, trong đó có Nghị quyết 68 về phát triển kinh tế tư nhân; Nghị quyết 66 về đổi mới toàn diện công tác xây dựng, thi hành pháp luật… Đồng thời, thực tế xuất hiện các tình huống mới mà Luật Đất đai chưa quy định. Ví dụ như Trung tâm tài chính quốc tế ở Đà Nẵng và TP. Hồ Chí Minh.
Chính vì vậy, Bộ Nông nghiệp - Môi trường đang lấy kiến cho dự thảo Luật Đất đai sửa đổi để trình tại Kỳ họp thứ 10 Quốc hội khóa XV sắp tới. Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi có nhiều điểm mới so với Luật hiện hành.
Về chuyển mục đích làm dự án nhà ở thương mại không cần có đất ở, luật hiện hành quy định: Phải có "đất ở" và phù hợp quy hoạch. Dự thảo mới đề xuất, chỉ cần phù hợp quy hoạch và đầu tư (bỏ điều kiện phải có sẵn "đất ở").
Về nguyên tắc xác định giá đất, phân định rõ giá sơ cấp (do Nhà nước quyết định), luật hiện hành sử dụng phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Theo dự thảo mới, bỏ nguyên tắc thị trường, Nhà nước sẽ đóng vai trò chủ thể xác định đối với giá đất sơ cấp.
Về bảng giá đất, mở rộng phạm vi áp dụng. Luật hiện hành chủ yếu áp dụng với hộ dân; doanh nghiệp áp dụng phương pháp xác định giá đất cụ thể. Dự thảo mới áp dụng bảng giá đất cho cả doanh nghiệp; bảng giá ban hành theo chu kỳ 5 năm/lần, áp dụng từ ngày 1/1 hàng năm.
Một đề xuất được các doanh nghiệp hết sức quan tâm chính là chuyển mục đích làm nhà ở thương mại, mà không cần có đất ở
Chuyển mục đích làm nhà ở thương mại không cần có đất ở
Một đề xuất được các doanh nghiệp hết sức quan tâm chính là chuyển mục đích làm nhà ở thương mại, mà không cần có đất ở. Thời gian qua, hàng trăm dự án trên cả nước đã bị ách tắc do không đáp ứng được yêu cầu này. Dự thảo mới được kỳ vọng sẽ giúp tháo gỡ vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ triển khai nhà ở thương mại cho các chủ đầu tư.
Khu đất được xây dựng cho cán bộ công nhân viên của một đơn vị tại Hà Nội hiện đang gặp vướng mắc không thể triển khai do không có đơn vị ở, nên không thể chuyển đổi được mục đích sang đất ở. Thứ hai, nếu tính tiền sử dụng đất thì sẽ khiến giá thành rất cao, từ đó dẫn đến giá bán cao, gây khó khăn cho người mua. Kỳ vọng Luật đất đai sửa đổi lần này sẽ giúp giải quyết được cả hai vấn đề. Giúp dự án sớm chuyển đổi được mục đích sử dụng, hai là giúp cho giá bán nhà có thể giảm đi, giúp cho người mua dễ dàng tiếp cận được nhà ở hơn.
Theo các doanh nghiệp, quỹ đất ban đầu của các dự án rất đa dạng, từ đất nông nghiệp, đất sản xuất, đất phi nông nghiệp… Tuy nhiên, doanh nghiệp muốn xây nhà thương mại, theo Luật hiện hành, phải có 100% đất ở hoặc một phần đất ở. Nên dù có tiếp cận được quỹ đất, nhiều doanh nghiệp cũng phải "bỏ cuộc" trước quy định này. Điều này còn khiến cho hàng trăm dự án khắp cả nước rơi vào tình trạng ách tắc, chỉ vì thiếu tỷ lệ đất ở.
Ông Lê Đình Vinh - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Everland cho biết: "Vô hình chung nó hạn chế quyền tiếp cận của doanh nghiệp đối với quỹ đất để phát triển dự án nhà ở thương mại thông qua cơ chế thị trường. Có nghĩa là không thể tự ý thỏa thuận với dân. Những dự án như vậy buộc phải đưa vào diện đấu thầu và Nhà nước thu hồi, đền bù và giao đất lại cho doanh nghiệp hoặc cho doanh nghiệp thuê. Như vậy là cả một chu trình làm cho dự án kéo dài, chậm trễ đưa nguồn cung ra thị trường".
Theo đề xuất mới, doanh nghiệp có thể nhận, chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải đất ở để làm nhà thương mại. Miễn là dự án đó phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt và được cấp chứng nhận đầu tư cho doanh nghiệp. Điều này được đánh giá là một sửa đổi rất căn bản, đáp ứng được mong muốn và nhu cầu của nhà đầu tư.
Ông Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội chia sẻ: "Đây sẽ là một động lực để giúp cho các doanh nghiệp mở rộng nguồn cung và dư địa phát triển cho các dự án nhà ở thương mại".
Bên cạnh đó, đề xuất này cũng được kỳ vọng sẽ đẩy nhanh việc gỡ vướng cho hơn 300 dự án nhà ở dưới 20 ha không có đất ở tại TP. Hồ Chí Minh đã tồn tại nhiều năm nay. Từ đó, tăng cơ hội mua nhà và góp phần giảm giá thành bất động sản.
Theo các doanh nghiệp, sự ổn định của bảng giá đất là yếu tố vô cùng quan trọng
Xác định giá đất không theo giá thị trường
Dự thảo Luật sửa đổi lần này còn có một nội dung đáng chú ý, liên quan đến xác định giá đất không theo giá thị trường và mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất.
Cụ thể, đề xuất Luật sẽ sửa đổi theo hướng mở rộng đối tượng áp dụng bảng giá đất để xác định giá đất đầu vào, không chỉ đối với hộ gia đình cá nhân mà còn đối với doanh nghiệp. Và thứ hai, mở rộng các trường hợp được áp dụng bảng giá đất.
Theo các doanh nghiệp, sự ổn định của bảng giá đất là yếu tố vô cùng quan trọng. Nó tác động đến tâm lý của cả nhà đầu tư và các khách hàng. Nếu xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, dễ dẫn đến bất cập. Bởi giá đất tại mỗi địa phương lại khác nhau, chưa kể tình trạng lũng đoạn, thổi giá còn xảy ra ở nhiều nơi. Nếu chúng ta căn cứ vào đó, sẽ khiến nguồn tham chiếu đất đai không chính xác.
Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư và Phát triển bất động sản EZ Việt Nam cho biết: "Thực ra nguyên tắc giá thị trường rất khó tính hoặc mang tính cảm tính nhiều hơn, bởi vì thị trường như cái chợ, có thể tăng, có thể giảm, tháng này tăng, tháng sau giảm... Mỗi địa phương lại tính khác nhau. Tôi lấy ví dụ điển hình ở một địa phương mới sáp nhập là Hải Phòng mới. Hải Phòng cũ và Hải Dương cũ có hai địa phương tính giá đất hoàn toàn khác nhau".
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hội đồng quản trị GP Invest nêu ý kiến: "Hiện nay, giá đất của chúng ta đang thả nổi theo giá bán sỉ, theo giá đấu giá - tài sản so sánh của chúng ta chưa hợp lý…Chúng ta đang cân nhắc việc thành lập thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp. Chúng tôi cho rằng khái niệm này sẽ phù hợp hơn với thị trường. Nếu như giải quyết được điều này thì bất động sản sẽ bớt căng thẳng".
Trước những bất cập trên, lần này Luật đất đai sửa đổi dự kiến sẽ bỏ phương pháp xác định giá đất theo giá thị trường, mà thay vào đó đề cao vai trò của Nhà nước, với tư cách là đại diện chủ sở hữu đóng vai trò quyết định trong việc xác định giá đất. Có nghĩa là tất cả những phương pháp xác định giá đất chỉ là tham chiếu đầu vào còn vai trò quyết định giá đất là thuộc về Nhà nước.
Ông Lê Đình Vinh - Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Everland nhận định: "Tôi cho đây là một sửa đổi rất căn bản, rất phù hợp… Nhà nước có đủ tham chiếu, có đủ tất cả những công cụ đánh giá để đưa ra được mức giá đất phù hợp cho các dự án. Thứ hai, chúng ta xác định giá đất cho thị trường sơ cấp đầu vào. Nếu như thấp một chút thì Nhà nước cũng chưa thua thiệt. Bởi vì đất đai tham gia vào cả chu trình sản xuất kinh doanh và luôn luôn vận động".
Các doanh nghiệp đánh giá, dự thảo Luật đất đai sửa đổi lần này đã cho thấy sự dịch chuyển trong tư duy và quan điểm của cơ quan quản lý trong cách tiếp cận về nguồn đất đai và khai thác đất đai. Hiện Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến cho dự thảo Luật Đất đai sửa đổi để trình tại Kỳ họp thứ 10 Quốc hội khóa XV sắp tới. Nếu được Quốc hội thông qua, Luật này sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/1 năm sau.
Bình luận (0)