Tranh chấp bất động sản gia tăng, làm sao để tránh rủi ro?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam đang chuyển mình mạnh mẽ với hàng loạt cải cách pháp lý, doanh nghiệp đối mặt với vô vàn thách thức từ tranh chấp gia tăng đến quy định chặt chẽ hơn. Nhiều chuyên gia cho rằng, bất động sản không chỉ là động lực kinh tế mà còn là lĩnh vực dễ phát sinh rủi ro pháp lý cao nhất, với 14% tổng tranh chấp tại VIAC năm 2024. Để tồn tại và phát triển, doanh nghiệp phải chủ động thích ứng, biến thách thức thành cơ hội thông qua quản trị rủi ro hiệu quả.

Tranh chấp pháp lý chiếm tỷ lệ cao

Bất động sản luôn là ngành có tác động lan tỏa mạnh mẽ đến nền kinh tế, như bà Hồ Thị Quyên, Phó Giám đốc ITPC ; nhấn mạnh tại Hội nghị "Giao dịch bất động sản trong bối cảnh thị trường và pháp lý biến động" do Trung tâm Xúc tiến Thương mại và Đầu tư TP. Hồ Chí Minh (ITPC) và Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC) tổ chức tại TP. Hồ Chí Minh ngày 28/8/2025. Tuy nhiên, sự biến động pháp lý gần đây đã làm lộ rõ những bất cập cũ, đẩy doanh nghiệp vào tình thế khó khăn. Theo VIAC, tranh chấp bất động sản chiếm tỷ trọng cao, đứng thứ ba với 14% tổng vụ việc năm 2024. LS. Châu Việt Bắc, Phó Tổng Thư ký VIAC, lý giải rằng nguyên nhân nằm ở hệ thống pháp luật trước đây thiếu đồng bộ và rõ ràng, dẫn đến mâu thuẫn trong giao dịch.

Một rủi ro nổi bật là trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) có hạ tầng kỹ thuật. LS. Lương Văn Lý, Cố vấn cao cấp Công ty Luật TNHH Global Vietnam Lawyers, chỉ ra rằng pháp luật chưa định nghĩa cụ thể khái niệm này, khiến hoạt động dễ bị lẫn lộn với chuyển nhượng dự án bất động sản. Hậu quả là bên nhận chuyển nhượng có thể không được công nhận tư cách chủ đầu tư kế tiếp, dẫn đến dự án ách tắc, đình trệ. 

Đồng quan điểm, LS. Nguyễn Trúc Hiền, Luật sư Thành viên Công ty Luật TNHH Quốc tế Việt Nam (VILAF), phân tích: trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hạ tầng, nếu không làm rõ tư cách pháp lý, rủi ro tranh chấp sẽ tăng cao. Ngược lại, với chuyển nhượng dự án, bên nhận phải kế thừa toàn bộ nghĩa vụ pháp lý và tài chính, đòi hỏi thẩm định kỹ lưỡng để tránh gánh nặng bất ngờ.

Rủi ro còn nhiều hơn ở phân khúc kinh doanh nhà ở và công trình hình thành trong tương lai. PGS.TS. Võ Trí Hảo, Chuyên gia Viện Pháp luật Quốc tế và So sánh, Đại học Quốc gia TP. Hồ Chí Minh (UEL), cho rằng nhiều tranh chấp xuất phát từ việc chủ đầu tư bán hàng khi chưa hoàn thiện điều kiện pháp lý theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Việc sử dụng thuật ngữ mập mờ, không được pháp luật công nhận, càng làm tình hình phức tạp, đẩy khách hàng vào thế yếu và doanh nghiệp mất uy tín. LS. Vũ Thị Quế, Luật sư Thành viên Sáng lập, Chủ tịch Rajah & Tann LCT Lawyers, lưu ý thêm về huy động vốn trá hình qua "phí giữ chỗ" hay "tiền thiện chí". Các hình thức này không có cơ sở pháp lý theo Luật Kinh doanh Bất động sản 2023. Những phương thức này tạo dòng tiền ngắn hạn nhưng tiềm ẩn rủi ro lớn khi tranh chấp xảy ra, thiếu bảo vệ cho cả hai bên.

Đặc biệt, với thương vụ có yếu tố nước ngoài, mức độ rủi ro càng nhân lên. Nhà đầu tư quốc tế thường yêu cầu điều khoản bảo vệ nghiêm ngặt, như buộc bên bán mua lại vốn góp hoặc giao dịch theo giai đoạn, phản ánh sự dè dặt trước biến động pháp lý Việt Nam. Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính Quốc hội, cập nhật rằng Luật số 90/2025/QH15 sửa đổi tám luật trọng yếu đã bổ sung quy định về thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, mở hành lang nhưng cũng đặt chuẩn mực khắt khe hơn cho quy hoạch, định giá đất, huy động vốn và quản trị dự án.

Những rủi ro này không chỉ xuất phát từ khoảng trống pháp lý mà còn từ sự thiếu chủ động của doanh nghiệp. Nghị quyết 198 về cơ chế phát triển kinh tế tư nhân và Nghị quyết 201 về thí điểm chính sách nhà ở xã hội mang lại cơ hội, nhưng đòi hỏi tuân thủ "ưu đãi có điều kiện". Doanh nghiệp phải đáp ứng thủ tục chặt chẽ về hồ sơ, năng lực triển khai, nếu không sẽ rơi vào vòng xoáy tranh chấp, như thống kê VIAC đã chứng minh.

Cần chủ động xây dựng "lá chắn"

Để giảm rủi ro pháp lý, doanh nghiệp không thể thụ động chờ đợi mà phải chủ động xây dựng "lá chắn" vững chắc. Như TS. Phan Đức Hiếu khẳng định: "Chính sách đã mở, nhưng doanh nghiệp phải đủ nội lực và tuân thủ kỷ luật pháp lý thì mới tận dụng lợi thế." Đầu tiên, doanh nghiệp cần thường xuyên cập nhật thay đổi luật pháp. Với 48 dự án luật và nghị quyết sắp được Quốc hội xem xét, doanh nghiệp phải xây dựng đội ngũ pháp chế nội bộ mạnh mẽ, coi việc theo dõi pháp lý như quy trình thường trực, thay vì công việc ngắn hạn.

Thứ hai, chuẩn hóa hợp đồng là yếu tố sống còn. Trong chuyển nhượng QSDĐ có hạ tầng, hợp đồng phải phân định rõ tư cách chủ thể và kế thừa nghĩa vụ để tránh ách tắc. Với chuyển nhượng dự án, cần thẩm định kỹ lưỡng phạm vi trách nhiệm trước và sau giao dịch. LS. Nguyễn Trúc Hiền khuyến nghị: doanh nghiệp nên quy định chặt chẽ nguyên tắc kế thừa, giúp giảm thiểu tranh chấp từ sự nhập nhằng.

Đối với nhà ở hình thành tương lai, tránh huy động vốn phi chính thức. LS. Vũ Thị Quế nhấn mạnh: tuân thủ Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 bằng cách sử dụng đặt cọc hợp pháp, đồng thời đàm phán hợp đồng bảo lãnh theo Thông tư 61/2024/TT-NHNN. Bộ tài liệu bảo lãnh phải đầy đủ, bao gồm thỏa thuận, cam kết, thư đề nghị và thư bảo lãnh, để bảo vệ quyền lợi và nâng cao uy tín.

Hơn nữa, quản trị rủi ro toàn diện là chìa khóa. LS. Châu Việt Bắc khuyến nghị, doanh nghiệp nên biến hiểu luật thành cơ chế phòng ngừa, với hệ thống kiểm soát nội bộ như "hệ miễn dịch" ngăn rủi ro từ gốc. Thuê tư vấn pháp lý chuyên sâu, đặc biệt cho thương vụ nước ngoài, sẽ giúp doanh nghiệp dự báo và giảm thiểu thiệt hại.

Trong bối cảnh pháp lý biến động, giảm rủi ro không phải là tránh né mà là chủ động thích ứng. Với Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và các cải cách sắp tới, các chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp nào nắm bắt tốt sẽ bứt phá, góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, bền vững. Đây không chỉ là bài học pháp lý mà còn là chiến lược kinh doanh thông minh, đảm bảo sự phát triển lâu dài cho ngành.