TP Hồ Chí Minh nghiên cứu thay bảng giá đất mới

Dự kiến từ đầu năm 2026, TP Hồ Chí Minh sẽ sử dụng bảng giá đất mới. UBND TP Hồ Chí Minh đã chỉ đạo Sở Tài chính cùng Sở Nông nghiệp và Môi trường, Sở Tư pháp chuẩn bị dự toán ngân sách, chọn đơn vị tư vấn và hoàn thiện thủ tục xây dựng bảng giá đất thống nhất sau sáp nhập địa giới hành chính. Như vậy, tính đến thời điểm này, TP Hồ Chí Minh sẽ còn khoảng 3 tháng để chuẩn bị ban hành bảng giá đất mới.

Dự kiến, bảng giá đất TP Hồ Chí Minh được xây dựng mới theo thủ tục rút gọn, thay vì giữ nguyên và tích hợp mức giá cũ của 3 địa phương trước khi sáp nhập (TP Hồ Chí Minh, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu).

UBND TP yêu cầu 168 phường, xã, đặc khu có trách nhiệm thu thập dữ liệu giao dịch, giá đất tại từng tuyến đường, khu vực và điểm giáp ranh, gửi Sở Nông nghiệp và Môi trường để định giá. Trong thời gian chuyển tiếp, 3 bảng giá hiện hành vẫn được duy trì đến hết ngày 31/12 năm nay để làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Trước đó, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP Hồ Chí Minh đã đề xuất 2 phương án xây dựng bảng giá đất mới gồm: Phương án 1 là triển khai công tác chọn đơn vị tư vấn dự án xây dựng bảng giá đất lần đầu theo trình tự, thủ tục chỉ định thầu. Phương án 2 là giữ nguyên mức giá đã ban hành tại 3 địa phương trước sáp nhập, tích hợp thành bảng giá đất áp dụng chung cho TP Hồ Chí Minh kể từ đầu năm sau đến khi ban hành bảng giá đất mới thay thế.

Như vậy, thành phố đã chọn phương án 1, tức là xây dựng bảng giá đất lần đầu cho thành phố sau sáp nhập, thay vì duy trì mức cũ.

Người dân kiến nghị điều chỉnh bảng giá đất

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, kể từ ngày 1/1/2026, các địa phương phải ban hành bảng giá đất lần đầu áp dụng thống nhất. Việc TP Hồ Chí Minh xây dựng bảng giá đất mới không chỉ là đảm bảo yêu cầu kỹ thuật, mà còn là công cụ giúp điều tiết thị trường. Trong đó, bảng giá đất là căn cứ để tính thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ hoặc là cơ sở để xác định mức giá bồi thường cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Tuy nhiên, bảng giá đất ở đang áp dụng tại TP Hồ Chí Minh (tức bảng giá được áp dụng đến hết năm nay) được nhiều người dân phản ánh quá cao, dẫn đến số tiền sử dụng đất khi họ chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở tăng vọt.

Căn cứ vào bảng giá đất hiện đang áp dụng đến hết năm nay, đối với Bình Dương (cũ), đất ở tại một số tuyến đường thuộc vị trí 1 có giá đất cao nhất hơn 52 triệu đồng/m2, tăng gần 38% so với bảng giá cũ. Còn tại Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), giá đất ở cao nhất thuộc vị trí 1 khoảng 78 triệu đồng/m2, vị trí 2 là gần 55 triệu đồng/m2... So với bảng giá cũ thì mức này tăng trung bình khoảng 17%.

Theo bảng giá đất hiện hành tại TP Hồ Chí Minh (trước khi sáp nhập), giá đất ở thấp nhất là 2,3 triệu đồng/m2 và cao nhất lên đến hơn 687 triệu đồng/m2. Trong khi giá đất nông nghiệp dao động 400.000 - 810.000 đồng/m2. Với mức chênh lệch lớn như vậy, khi người chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích có thể cao gấp 5-10 lần so với trước đây.

Với 100m2 đất nông nghiệp của gia đình ông Nguyễn Huy Hoàng (Phường Tân Thới Hiệp, TP Hồ Chí Minh), nếu chuyển đổi sang đất ở thì ông phải đóng 2,7 tỷ đồng. Số tiền này đã tăng gấp nhiều lần so với bảng giá cũ, khi chỉ phải đóng khoảng 100 triệu đồng. Trong khi các khu vực lân cận, đất thổ cư với cùng diện tích hiện đang rao bán với giá khoảng 3 tỷ đồng.

"Chúng tôi thật sự mong muốn các cấp có điều chỉnh làm sao cho nó hợp lý để người dân có thể thực thi theo trình tự pháp luật", ông Nguyễn Huy Hoàng bày tỏ.

Quy định hiện nay buộc hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp lên đất ở đang bị áp bằng 100% giá đất trong bảng giá đất cho toàn bộ diện tích, không phân biệt phần đất trong hay ngoài hạn mức. Đối với TP Hồ Chí Minh bảng giá đất đã tăng từ 4 - 38 lần so với bảng giá cũ. Điều này đang tạo áp lực lớn cho người dân khi tổng số tiền phải nộp lên mức quá cao, vượt xa khả năng tài chính.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết: "Hiện nay Nghị định 103 đã áp dụng đồng đều, áp dụng 100% bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất trong hạn mức hoặc cả ngoài hạn mức đất ở. Chúng tôi đề nghị trong hạn mức đất ở thì phải quy định tỷ lệ thấp hơn, ngoài hạn mức đất ở thì phải quy định tỷ lệ cao hơn, như vậy mới hợp tình hợp lý".

Trước đó, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ dự thảo Nghị định 103 sửa đổi nhằm giảm thu bổ sung tiền sử dụng đất. Trong đó, có phương án giảm tiền sử dụng đất khi người dân chuyển mục đích sử dụng đất gồm: Mức thu bằng 30% giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích trong hạn mức và 50% đối với diện tích vượt hạn mức. Chính sách này được nhiều người dân mong sớm được áp dụng có thể giảm bớt gánh nặng tài chính khi có nhu cầu chuyển đổi đất, xây dựng nhà ở.

Bảng giá đất mới cần được xây dựng theo tỷ lệ phù hợp

Thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, hiện trên địa bàn còn hơn 11.000 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận. Trong đó, những hộ gia đình, cá nhân có nhà đất vướng quy hoạch, chưa được chuyển mục đích sử dụng, hoặc muốn hợp thức hóa quyền sử dụng các diện tích đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu, đều gặp khó khăn khi giá đất tăng cao.

Do đó, các ý kiến cho rằng, TP Hồ Chí Minh xây dựng bảng giá đất thống nhất từ năm 2026 được xem là bước quan trọng để làm căn cứ tính nghĩa vụ tài chính về đất đai, cũng như quản lý thị trường bất động sản trong giai đoạn mới. Thế nhưng, bảng giá đất mới cần được xây dựng với tỷ lệ phù hợp giữa giá đất ở và đất nông nghiệp.

Đại diện đơn vị nghiên cứu thị trường DKRA Group cho rằng, TP Hồ Chí Minh xây dựng bảng giá đất thống nhất giữa 3 địa phương là điều cần thiết và phù hợp với sự phát triển của thị trường. Để làm được điều này, thành phố phải chuẩn hóa dữ liệu giao dịch từ cơ quan thuế, giá công chứng… từ đó thể xác định được giá mua - bán thực tế của người dân.

Khi TP Hồ Chí Minh xây dựng bảng giá mới sẽ có hai vấn đề cần tính đến: Một là đảm bảo bảng giá đất sát với giá thị trường nhất có thể để đảm quyền lợi cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất hoặc tránh đầu cơ thổi giá; Thứ hai là cần phân tách nhóm đối tượng, tính hệ số cụ thể để giảm gánh nặng cho người dân.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting, Giám đốc Đầu tư DKRA Group cho biết: "Đối với những người chưa sở hữu nhà hoặc sở hữu nhà lần đầu cần có cơ chế hệ số phù hợp hơn cho nhóm đối tượng này và một cơ chế kiểm soát để tránh có sự lợi dụng lỗ hổng pháp luật để trục lợi. Còn đối với trường hợp khác khi lên thổ cư, lên đất ở để kinh doanh bất động sản thì tôi cho rằng theo bảng giá đất thị trường thì nó theo quy luật cung - cầu và thế giới họ đều áp dụng như vậy. Tôi cho rằng đó là một sự tiến bộ".

"Các hộ gia đình phải trả hàng tỷ đồng tiền sử dụng đất phần lớn là quá sức thì chúng ta nên xem lại những thứ dân đang ở rồi, đất của họ thì họ chỉ xin Nhà nước hoàn thiện thủ tục nghĩa vụ hành chính, nên chăng chúng ta chỉ thu phí và lệ phí thôi. Ở đây không thể đặt ra vấn đề thuế hay nộp tiền sử dụng đất thì chưa được hợp lý", Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch Công ty TAT LawFirm nêu ý kiến.

Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh cho rằng, thành phố xây dựng bảng giá đất mới cần lưu ý các cơ sở pháp lý đang chờ thông qua, đặc biệt là Luật Đất đai 2024 sửa đổi và dự thảo Nghị định 103 về giảm tiền sử dụng đất và điều chỉnh giá đất nông nghiệp là hai yếu tố để TP Hồ Chí Minh xây dựng bảng giá đất hài hòa với người dân hơn.

"Tôi cho rằng tỷ lệ 30% trong hạn mức đã phù hợp, từ đó TP Hồ Chí Minh căn cứ vào đó để chúng ta điều chỉnh. Quan điểm của tôi chỉ điều chỉnh về đất nông nghiệp là phù hợp, còn các bảng giá khác nếu có điều chỉnh thì theo xu hướng giảm nó mới bình ổn được thị trường, còn không sẽ bị leo giá và chúng ta sẽ tạo ra giá ảo", TS Phạm Viết Thuận - Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh cho hay.

Viện Kinh tế tài nguyên và Môi trường TP Hồ Chí Minh cũng đề xuất nên điều chỉnh giá đất nông nghiệp trong bảng giá sao cho phù hợp. Ở khu vực giáp ranh trước đây, giá đất cũng phải được điều chỉnh tiệm cận với nhau. Trước đó, Viện cũng đã đưa ra phương án điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp lên bằng 65 - 70% giá đất ở, áp dụng với các thửa đất nằm trong khu dân cư hoặc cùng thửa có cả đất ở và đất nông nghiệp.

Mới đây, Văn phòng Chính phủ có văn bản số 8160 truyền đạt ý kiến chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính xử lý thông tin báo chí và dư luận về nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất quá cao, ảnh hưởng đến sinh kế. Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính giao Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường và các cơ quan liên quan nghiên cứu, đề xuất giải pháp sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất để thu tiền sử dụng đất phù hợp, khả thi và báo cáo Thủ tướng Chính phủ trước ngày 10/9.