Thị trường BĐS 2026: Chung cư, nhà liền thổ "dẫn sóng"

Phục hồi nhưng phân hóa mạnh

Giai đoạn 2022–2025 cho thấy rõ độ trễ của thị trường trước cú sốc lãi suất. Năm 2022, bất động sản chao đảo, thanh khoản suy giảm. Đến 2025, dù lãi suất cuối năm nhích lên, bức tranh đã sáng hơn: giao dịch ổn định trở lại, giá tăng ở các khu vực có nhu cầu ở thật và bất động sản đang được hưởng lợi từ hạ tầng.

Thông tin trên được đưa ra tại Hội nghị bất động sản Việt Nam – VRES 2025 do PropertyGuru Việt Nam TP Hồ Chí Minh ngày 11-12. Trao đổi bên lề hội nghị với VTV Times, các chuyên gia cho rằng, trong năm 2026, Việt Nam được dự báo trở thành điểm đón dòng vốn FDI và trung tâm sản xuất mới của khu vực, bất động sản nhà ở, nhất là loại hình phục vụ nhu cầu ở thật sẽ trở thành một phần quan trọng của "hạ tầng mềm" trong chuỗi cung ứng. Nếu nhà máy, khu công nghiệp là động cơ sản xuất, thì nhà ở chính là nơi giữ chân lực lượng lao động và chuyên gia.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam PropertyGuru Việt Nam, nhận định năm 2025 thị trường bước vào giai đoạn phục hồi nhưng phân hóa mạnh. Dữ liệu từ PropertyGuru Việt Nam cho thấy mức độ quan tâm trong quý 4 năm 2025 trên toàn quốc đã tăng so với quý 1/2023, đặc biệt tại các khu vực có kết nối hạ tầng tốt. Đây là dấu hiệu cho thấy dòng tiền đang chọn lọc và hướng đến những khu vực đáp ứng tiêu chí phát triển bền vững, cũng là cách mà các tập đoàn đa quốc gia xem xét khi mở rộng chuỗi cung ứng.

Khảo sát môi giới quý 4/2025 phản ánh sự phân hóa rõ rệt: 48% ghi nhận giao dịch giảm, 14% tăng và 35% ổn định. Dù vậy, chung cư lại nổi lên khi 37% môi giới xác nhận giao dịch tăng; nhà riêng cũng giữ được nhịp khi 26% môi giới ghi nhận tăng và hơn một nửa thị trường ổn định. Trái lại, đất nền và biệt thự, vốn mang màu sắc đầu cơ, đều giảm nhiệt, còn nhà phố rơi vào trạng thái chững lại.

Những con số này cho thấy dòng tiền đang tập trung trở lại vào sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thật, phù hợp với sự mở rộng của tầng lớp trung lưu và nhu cầu định cư ổn định gắn với các cực sản xuất mới. Phần lớn môi giới tin rằng trong 6 tháng tới trong năm 2026, chung cư và nhà riêng tiếp tục dẫn dắt thị trường. Dự báo này phù hợp với xu hướng phát triển của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Cửa sáng cho chung cư, nhà liền thổ

Tại Hà Nội, hạ tầng, đặc biệt là hệ thống vành đai và cầu vượt sông, đang định hình lại bản đồ bất động sản. Theo PropertyGuru Việt Nam, số dự án chung cư ven vành đai đã tăng từ 269 dự án trước năm 2015 lên gần 700 dự án hiện nay, tức tăng gần 2,6 lần. Tâm điểm dịch chuyển về vành đai 2 và 3. Trong 11 tháng năm 2025, Nam Từ Liêm (cũ) dẫn đầu về mức độ quan tâm chung cư, tiếp đến là Hà Đông, Cầu Giấy và Hoàng Mai.

Giá bán cũng ghi nhận sự bứt phá ấn tượng ở các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng. Thanh Trì (cũ) đạt 74 triệu đồng/m2, tăng 158% so với quý 1/2023; Gia Lâm (cũ) 80 triệu đồng/m2 và Hà Đông (cũ) 75 triệu đồng/m2, đều tăng 143%; Hoài Đức (cũ) tăng 139%. Mức tăng này vượt xa các quận trung tâm như Ba Đình hay Hai Bà Trưng (cũ), vốn chỉ tăng 69–92%. Điều này phản ánh xu hướng thị trường hướng về những đại đô thị mới có kết nối vùng thuận tiện, những "trạm trung chuyển" quan trọng của chuỗi cung ứng khu vực phía Bắc.

Phân khúc nhà riêng tại Hà Nội dù mức độ quan tâm giảm nhưng giá lại tăng trên hầu hết các quận, đặc biệt Hà Đông, Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm và Long Biên (cũ), nơi giá rao bán tăng trên 110% so với quý 1/2023. Đây là minh chứng cho sức bền của tài sản gắn liền với đất tại các khu vực cửa ngõ, nơi đóng vai trò kết nối các trục công nghiệp và đô thị.

Một tín hiệu đáng chú ý khác là sự dịch chuyển nhu cầu. Tỷ lệ người Hà Nội tìm kiếm bất động sản ngay trong Thủ đô giảm từ 81% (quý 1/2023) xuống 59% (quý 4/2025), trong khi mức độ quan tâm đến TP Hồ Chí Minh tăng từ 6% lên 20%. Các tỉnh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh cũng tăng mạnh. Đây là xu thế "đa cực hóa" không gian sống, phù hợp với sự dịch chuyển của lực lượng lao động trong mô hình chuỗi cung ứng mở rộng.

Tại TP Hồ Chí Minh, hạ tầng liên vùng, metro, cao tốc Bến Lức - Long Thành, cầu sang Đồng Nai, đang thúc đẩy mạnh sự nổi lên của các đô thị vệ tinh như Thuận An, Dĩ An, Vũng Tàu (cũ). Khu Đông và khu giáp Bình Dương (cũ) trở thành tâm điểm hồi phục.

Nguồn cung căn hộ tại TP Hồ Chí Minh bùng nổ: từ 324 dự án trước năm 2015 lên khoảng 1.050 dự án hiện nay, tăng 3,2 lần và dịch chuyển mạnh về Đông Bắc. Nhiều khu vực ghi nhận tăng giá 32–48% so với quý 1/2023.

Nhu cầu tìm kiếm chung cư tại Thuận An, Dĩ An và Thủ Dầu Một (Bình Dương cũ) tăng lần lượt 129%, 103% và 65% trong 11 tháng năm 2025, cho thấy sức hút mạnh mẽ của vùng giáp ranh. Như ông Đinh Minh Tuấn nhận định: "Trung tâm không còn giữ vai trò trung tâm duy nhất", khi các tuyến vành đai tạo ra những cực phát triển mới như Thủ Đức, Nhà Bè, Thuận An, Dĩ An…

Phân khúc nhà riêng tại TP Hồ Chí Minh ổn định, giá tại khu trung tâm đạt 210 đến 286 triệu đồng/m2, gấp 1,4–2,2 lần chung cư. Tại các quận Bình Thạnh, Phú Nhuận, Quận 11, Quận 7 (cũ), mức giá giảm còn 125–204 triệu đồng/m2. Ở vùng ven và TP Thủ Đức (cũ), nhà riêng chỉ cao hơn chung cư 1,1–1,8 lần, tạo dư địa tăng giá trong chu kỳ kế tiếp.

Nhà mặt phố bán phục hồi nhẹ, dù mức độ quan tâm giảm 5%. Quận 2 (cũ) trở thành điểm sáng nhờ mức giá cạnh tranh và lợi suất tốt hơn các quận trung tâm truyền thống.

Toàn bộ dữ liệu trên cho thấy bức tranh 2026 sẽ là thời kỳ phục hồi có chọn lọc, nơi chung cư và nhà liền thổ tại các cực tăng trưởng, hội tụ hạ tầng, nhu cầu ở thật và nguồn cung chất lượng, giữ vai trò dẫn dắt. Trong chu kỳ mà Việt Nam đang bứt lên trên bản đồ chuỗi cung ứng toàn cầu, bất động sản không còn là "cuộc chơi lướt sóng", mà trở thành bài toán chiến lược về không gian sống và không gian sản xuất. Ai đọc đúng dữ liệu, hiểu đúng vai trò của chung cư và nhà liền thổ trong cấu trúc phát triển mới, nhà đầu tư mới có thể "thắng" được thị trường.