Sửa Luật Đất đai: Cơ hội khởi động lại dự án đình trệ

Tháo gỡ các nút thắt

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi của Bộ Nông nghiệp & Môi trường lần này tập trung "mổ xẻ" những bất cập kéo dài, vốn khiến hàng ngàn dự án bị "treo" vô thời hạn, gây lãng phí nguồn lực quốc gia.

Theo nhiều chuyên gia, điểm nghẽn lớn nhất nhiều năm qua nằm ở giải phóng mặt bằng: doanh nghiệp đã đền bù 80–95% diện tích, nhưng vài hộ còn lại không thỏa thuận được khiến dự án bị "treo" vô thời hạn, vốn hóa bị bào mòn, chi phí tài chính đội lên và quyền lợi người mua nhà bị treo theo. Dự thảo sửa đổi lần này đưa ra "giải pháp" pháp lý: khi nhà đầu tư đã thỏa thuận tối thiểu 75% diện tích và 75% số người sử dụng đất, Hội đồng nhân dân cấp tỉnh có thể quyết định thu hồi phần diện tích còn lại để giao/cho thuê cho chủ đầu tư. Cách tiếp cận này xử lý trực diện tình trạng "thiểu số phủ quyết", chuyển tiến trình từ bế tắc thương lượng sang một thủ tục hành chính có kiểm soát, có giám sát.

Cùng lúc, nguyên tắc bảo vệ thiểu số phải được "cụ thể hóa" thông qua: mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho phần đất bị thu hồi không được thấp hơn mặt bằng giá đã thỏa thuận trước đó với các thửa có vị trí, lợi thế tương tự. Chỉ khi thiết kế đầy đủ cơ chế so sánh tương đồng, quy tắc này mới tránh rơi vào "bình quân cứng" hoặc bị vận dụng tùy tiện ở cơ sở.

Nút thắt thứ hai là định giá đất chính là "ẩn số" khiến cả cán bộ lẫn doanh nghiệp đều sợ sai. Tổng giám đốc của một công ty bất động sản ở TP Hồ Chí Minh phân tích rằng, dự thảo cho phép duy trì bảng giá đất theo chu kỳ 5 năm, công bố áp dụng từ 1/1 của năm đầu kỳ; đồng thời thiết lập hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ 1/1 hằng năm (và có thể điều chỉnh trong năm theo khu vực), kèm Hội đồng thẩm định hệ số cấp tỉnh. Nhờ vậy, logic tính tiền sử dụng đất/thuê đất bớt phụ thuộc "xin–cho", tăng tính dự báo, rút ngắn thời gian hành chính và giảm rủi ro pháp lý cho người thực thi. Đây là bước chuyển từ "định giá theo hồ sơ" sang "định giá theo công thức".

Tại cuộc họp nghe báo cáo, cho ý kiến đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi), để Bộ Nông nghiệp & Môi trường tiếp tục hoàn thiện, trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp thứ 10, vừa diễn ra, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nhấn mạnh, luật phải có phương pháp khoa học, đồng bộ giữa các bộ ngành, địa phương, doanh nghiệp và người dân, tránh xung đột và tác động tiêu cực ngay sau khi ban hành. Ông lưu ý không thể rút gọn thủ tục mà bỏ qua đánh giá tác động, đồng thời yêu cầu Bộ Nông nghiệp & Môi trường để làm rõ những điều khoản "trói buộc" thực tiễn, tập trung tháo gỡ vướng mắc thay vì sửa đổi toàn diện ngay lập tức.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM Lê Hoàng Châu kiến nghị phân biệt đất trong và ngoài hạn mức để giảm chi phí cho hộ gia đình, cá nhân, đồng thời cho phép chủ đầu tư điều chỉnh thời hạn sử dụng đất khi mua lại dự án cũ. Những thay đổi này không chỉ tháo gỡ ách tắc mà còn tạo nền tảng minh bạch, như việc hoàn thành hệ thống thông tin quốc gia về đất đai vào năm 2026, tích hợp với dữ liệu dân cư, tài chính và thị trường bất động sản. Dự luật dự kiến hiệu lực từ 1/1/2026, với 13 quy định chuyển tiếp để xử lý di sản pháp lý, tránh khoảng trống và bảo vệ quyền lợi chính đáng.

Để luật sớm đi vào cuộc sống

Để luật thực sự "đi vào" cuộc sống, cần vượt qua thách thức thực thi, nơi mà nhiều quy định đẹp trên giấy từng thất bại do thiếu linh hoạt và giám sát. Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã yêu cầu: sửa luật phải khả thi, gỡ ách tắc nhìn thấy ngay tại địa phương, tập trung vào hai điểm nghẽn là thu hồi phần diện tích còn lại khi đã thỏa thuận đa số, và định giá đất minh bạch, dự đoán được. Ông nhấn mạnh bám sát Nghị quyết 18-NQ/TW của Trung ương, đưa các vấn đề mới dưới dạng nguyên tắc, giao Chính phủ triển khai linh hoạt.

Trong thực tiễn, cơ chế 75% cần chuẩn hóa quy trình tính toán, xử lý đồng sở hữu, công khai danh sách và mức giá để giám sát, kèm phiên tham vấn cộng đồng và khiếu nại nhanh. Về định giá, các địa phương phải công bố dữ liệu mở như bản đồ giá, lịch sử điều chỉnh, thiết lập KPI thời gian để tránh phạt doanh nghiệp do độ trễ hành chính. Xử lý di sản pháp lý bằng cách hạ mức nộp bổ sung, phân định trách nhiệm, và cho phép khấu trừ chi phí đền bù hợp lệ vào nghĩa vụ tài chính, thay "xin-cho" bằng công thức rõ ràng. Nâng chuẩn quản trị ở cấp tỉnh với hội đồng thẩm định có thành phần độc lập, cơ chế thanh tra định kỳ và bộ chỉ số đánh giá như số dự án được mở khóa, thời gian giải phóng mặt bằng bình quân, tỷ lệ khiếu nại giải quyết.

Những khuyến nghị này, nếu được thể chế hóa, sẽ biến luật từ điểm nghẽn thành động cơ tăng trưởng. Khi pháp luật quy định rõ ràng về chi phí, thời gian và công thức, niềm tin sẽ hồi phục, dòng vốn sẽ quay lại thị trường bất động sản. Hàng ngàn dự án đình trệ sẽ khởi động, tạo việc làm, mở rộng nguồn cung nhà ở và lan tỏa sang các ngành liên quan. Đó chính là thước đo thành công của một đạo luật thực sự phục vụ phát triển, biến đất đai thành nguồn lực phát triển cho nền kinh tế.