Sửa đổi Luật Đất đai: Hài hòa lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người dân

Đảm bảo quyền lợi người dân khi thu hồi đất

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang chủ trì rà soát, tổng hợp, xây dựng dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai để trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp tháng 10 tới. Sau gần 1 năm triển khai, luật cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đã từng bước đi vào cuộc sống, phát huy hiệu quả, đóng góp tích cực vào sự phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, trong bối cảnh đất nước đang bước vào giai đoạn phát triển mới, một số quy định trong Luật Đất đai 2024 bộc lộ hạn chế, chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn.

Trong lần sửa đổi này, vấn đề bồi thường, tái định cư khi thu hồi đất tại các dự án cần giải phóng mặt bằng tiếp tục là câu chuyện được đông đảo người dân quan tâm. Theo ghi nhận, nhiều địa phương kiến nghị, cần có sự điều chỉnh trong quy định luật để đảm bảo quyền lợi tốt nhất cho người dân.

Dự án cải tạo, nâng cấp đường tỉnh lộ 295B tại tỉnh Bắc Ninh đã kéo dài hơn 10 năm qua. Nhiều ngôi nhà có tuổi đời 40 năm, đã xuống cấp. Thế nhưng, vì nằm trong quy hoạch mở đường, nên các hộ dân ở đây không được xây sửa lại.

Ông Ngô Trọng Đức - Phường Đồng Nguyên, tỉnh Bắc Ninh: "Đất là đất quy hoạch, sửa chữa không được. Mong các cơ quan có thẩm quyền tạo điều kiện cho chúng tôi được di dời ra khỏi vị trí này là tốt nhất. Mong muốn của chúng tôi là tất cả mọi thứ bằng hoặc hơn là tốt".

Đại diện chính quyền địa phương cho biết, hiện nay vẫn chưa thể hoàn thành xác định giá bồi thường cho 42 hộ dân tại đây. Theo quy định của Luật Đất đai, giá đền bù sẽ được xác định theo giá đất cụ thể.

Địa phương đã căn cứ vào các giao dịch mua bán nhà đất ở khu vực xung quanh, để tính giá đền bù. Tuy nhiên, do khi mua bán, người dân thường kê khai giá bán thấp hơn so với giá thị trường, để giảm tiền thuế phải nộp, cho nên cơ quan chức năng không có cơ sở để tính được giá sát với thực tế. Chính quyền xã mong muốn, quá trình sửa đổi Luật Đất đai sắp tới sẽ có những hướng dẫn cụ thể hơn về căn cứ tính giá đền bù.

Ông Nguyễn Trung Kiên - Phòng Kinh tế, Hạ tầng và Đô thị, phường Đồng Nguyên, tỉnh Bắc Ninh cho biết: "Ví dụ với vị trí tương ứng, giá thị trường là 80 triệu, dự thảo của đơn vị theo cơ quan thuế cung cấp, chỉ được một nửa so với giá thị trường. Việc phê duyệt giá thị trường không phù hợp với giá cụ thể để đảm bảo cho người bị thu hồi, nên chúng tôi chưa dám phê duyệt. Chúng tôi đang tham khảo với các dự án đấu giá đã thành, trên địa bàn và một số nguồn chính thống khác để cung cấp cho đơn vị tư vấn, cho giá cụ thể sát giá thị trường hơn".

Khu đất tái định cư dùng để phục vụ cho những hộ dân bị thu hồi đất của dự án mở rộng đường, cách nơi ở cũ khoảng 0,5 km. Bên cạnh đó, khu đất sát đường giao thông, không quá nhiều khác biệt so với nơi ở cũ của họ. Việc lo nơi ở mới, lo nơi tái định cư là một trong những yếu tố quan trọng để thúc đẩy giải phóng mặt bằng cho các dự án.

Xã Hoài Đức, TP Hà Nội, hình hài của tuyến Vành đai 4 đi qua địa bàn đang dần hình thành. Hiện còn 22 hộ dân chưa được giải phóng mặt bằng, chiếm chưa tới 2% số diện tích cần giải tỏa. Ngoài giá đền bù, người dân cũng mong sẽ được bố trí nơi ở mới không quá khác nhiều so với nơi ở cũ.

"Chúng tôi chỉ mong muốn làm sao là ra được đoạn nào thuận tiện đi lại, làm ăn sau này", bà Hoàng Thị Thảo - xã Hoài Đức, TP Hà Nội cho hay.

Người dân kỳ vọng, trong lần sửa đổi luật lần này, việc tái định cư, lo nơi ở mới vẫn tiếp tục theo hướng giúp người dân có nơi ở mới bằng hoặc hơn nơi ở cũ.

Đề xuất hỗ trợ thu hồi đất khi dự án đạt trên 75% thỏa thuận

Bên cạnh mối quan tâm về việc đảm bảo quyền lợi cho người dân bị thu hồi đất, một số đề xuất khác trong dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 đang nhận được nhiều ý kiến khác nhau trong tuần qua.

Đáng chú ý nhất là đề xuất cơ chế mới: Nếu dự án đạt thỏa thuận với từ 75% diện tích hoặc số hộ dân đồng thuận, phần còn lại sẽ do Nhà nước hỗ trợ thu hồi để giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án.

Lý giải về đề xuất sửa đổi, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, Luật Đất đai hiện hành chưa có quy định về thu hồi đất với trường hợp chủ đầu tư không đạt thỏa thuận phần diện tích đất còn lại, dẫn đến vướng mắc khi cần mặt bằng cấp bách.

Trong đó, có nhiều dự án quy mô lớn, thúc đẩy phát triển địa phương, đóng góp nguồn thu lớn cho ngân sách.

Trên thực tế, nhiều dự án chỉ còn một phần nhỏ diện tích, khoảng 2% hay 5% mà nhà đầu tư không thỏa thuận được với người sử dụng đất, dẫn đến tình trạng "dự án treo", gây lãng phí nguồn lực đất đai, làm chậm tiến độ đầu tư. Đề xuất ngay lập tức nhận được sự ủng hộ từ phía các doanh nghiệp đang thực hiện dự án.Tuy nhiên, nhiều ý kiến khác lại cho rằng, nên thận trọng với ngưỡng đồng thuận trên 75% này.

Với kinh nghiệm nhiều năm tham gia giải phóng mặt bằng các dự án, lãnh đạo xã Hoài Đức, TP Hà Nội cho rằng, không nên áp dụng quy định Nhà nước tham gia thu hồi đất theo tỷ lệ đồng thuận. Vì như vậy, một dự án sẽ có tới 2 chính sách thu hồi đất: Một do doanh nghiệp thu hồi; một do Nhà nước thu hồi 25% phần còn lại.

Ông Nguyễn Huy Hoàng - Chủ tịch UBND xã Hoài Đức, TP Hà Nội cho biết: "Với kinh nghiệm, tôi kiến nghị nên thực hiện theo thời gian thoả thuận, hết thời gian thoả thuận thì quay sang diện Nhà nước thu hồi đất. Thực tế có ấn định tỷ lệ thì người dân có đất có suy nghĩ, dự án này chưa đến mức Nhà nước thu hồi đất, như thế động lực thoả thuận khi thu hồi đất sẽ không phát huy hết hiệu quả".

Một số ý kiến cho rằng, nếu cơ quan chức năng thiếu hành lang pháp lý chặt chẽ, cơ chế Nhà nước hỗ trợ thu hồi khi dự án đạt 75% diện tích đồng thuận dễ dẫn đến "ép buộc thiểu số", phát sinh khiếu kiện.

Để thu hồi theo cơ chế này, người dân phải được hưởng mức đền bù phù hợp với giá thị trường. Bởi vướng mắc lớn nhất hiện nay không nằm ở tỷ lệ đồng thuận, mà là mức giá đền bù. Người dân sẵn sàng giao đất khi được bồi thường hợp lý, không bị thiệt so với giá thị trường.

Đại diện một số địa phương cho biết, nên phân biệt rõ ràng dự án nào được Nhà nước tham gia hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Nhà nước chỉ tham gia khi người bị thu hồi đất cố tình đòi hỏi mức giá cao, vượt cả giá trị thị trường.

Ông Phạm Hoàng Hạnh - Phó Chủ tịch UBND phường Đồng Nguyên, tỉnh Bắc Ninh nêu ý kiến: "Nhiều hộ gia đình mong muốn thoả thuận với giá cao, cần có sự vào cuộc của hệ thống chính trị, cơ quan Nhà nước để đảm bảo tiến độ các dự án".

Nhiều chuyên gia cho rằng, để hài hòa lợi ích giữa đơn vị thu hồi đất và người bị thu hồi, cần bổ sung các điều kiện ràng buộc với chủ đầu tư; xây dựng hệ thống định giá đất minh bạch, do hội đồng độc lập thực hiện với sự tham gia của người dân và chuyên gia. Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng phải được công khai, có cơ chế giải trình và thời hạn khiếu nại rõ ràng. Cơ chế đồng thuận đa số chỉ hiệu quả khi đi kèm chốt chặn pháp lý bảo vệ nhóm yếu thế.

Hiện nay, Bộ Nông nghiệp và Môi trường vẫn đang tiếp tục ghi nhận các ý kiến đóng góp về dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai. Bộ đã gửi văn bản đến các địa phương để lấy ý kiến góp ý cho dự thảo Luật. Từ đó, rà soát, nghiên cứu tiếp thu để nâng cao chất lượng dự thảo luật.