Giải pháp giảm giá nhà chung cư?

Thủ tướng chính phủ Phạm Minh Chính nhấn mạnh tại cuộc họp Chính phủ ngày 23/9 rằng, phải có giải pháp căn cơ để kéo giá nhà về mức hợp lý, giúp người dân đô thị có cơ hội an cư.

Lời nhắc của Thủ tướng diễn ra trong bối cảnh thị trường bất động sản đang chứng kiến nghịch lý: giá nhà leo thang kỷ lục dù hàng tồn kho chất đống.

Giá nhà tăng, giấc mơ xa vời

Theo Property Guru Việt Nam, trong 8 tháng đầu năm 2025, giá chung cư tăng 42% so với cùng kỳ năm trước, đất nền tăng 44%. Tại Hà Nội, giá bán trung bình quý II đạt 80 triệu đồng/m2, tăng 33% so với năm 2024. Ở TP Hồ Chí Minh, lượng tin rao bán nhiều hơn nhưng nhu cầu mua đi ngang hoặc giảm, cho thấy nỗi lo chi trả ngày càng lớn.

Những căn hộ dưới 2 tỷ đồng – mức mà một gia đình trung lưu có thể mua sau nhiều năm tích góp – nay trở thành hàng hiếm. Ông Lê Thanh Tùng, Tổng giám đốc Công ty ID Homes, nhận định: “Giá nhà tăng cao không chỉ khiến người nghèo đô thị khó mua nhà, mà còn kìm hãm sức mua, kéo lùi tăng trưởng tiêu dùng.”

Khi một hộ gia đình phải dành hơn nửa thu nhập cho nhà ở, chi tiêu cho y tế, giáo dục và giải trí sẽ bị thắt chặt. Vòng luẩn quẩn “giá tăng – nhu cầu giảm – thị trường méo mó” ngày càng hiện rõ.

Doanh nghiệp "ngộp" hàng tồn kho

Không chỉ người dân, doanh nghiệp bất động sản cũng lao đao vì lượng hàng tồn kho khổng lồ. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, đến cuối quý II/2025, tồn kho bất động sản cả nước đạt 25.294 sản phẩm, tăng mạnh so với cùng kỳ.

Tại TP Hồ Chí Minh, Savills ghi nhận 5.400 căn hộ sơ cấp mở bán trong quý II, 70% là hàng tồn. Tổng nguồn cung 6 tháng đạt 6.800 căn, trong đó tồn kho chiếm tới 75%. Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 45%.

Hơn 100 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên sàn đang giữ tồn kho trị giá 531.000 tỷ đồng, tăng 11% so với đầu năm.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Property Guru Việt Nam, giá tăng không đến từ cầu thực mà từ tăng trưởng cung tiền, khan hiếm nguồn cung sơ cấp và niềm tin đầu cơ. Thị trường vì vậy mất cân đối: phân khúc cao cấp dư thừa trong khi nhà ở vừa túi tiền lại ngày càng khan hiếm.

Giải pháp để kéo giá nhà xuống

Các chuyên gia cho rằng, không thể trông chờ thị trường tự điều chỉnh. Cần những biện pháp mạnh để giá nhà quay về mức hợp lý, đúng như chỉ đạo của Thủ tướng.

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính quốc gia, nhấn mạnh: “Phải rút ngắn thủ tục cấp phép xuống còn 6 tháng, kiểm soát giá đất minh bạch để ngăn đầu cơ.” Ông cho rằng, chỉ khi pháp lý được đơn giản hóa, dự án nhà ở xã hội mới có thể mở rộng.

Một giải pháp quan trọng là đẩy mạnh nguồn cung nhà dưới 2 tỷ đồng. Chính phủ đặt mục tiêu hoàn thành 100.000 căn nhà xã hội trong năm 2025, trong đó Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cần chỉ tiêu cụ thể cùng gói tín dụng ưu đãi lãi suất 4-5%.

Ngân hàng Nhà nước cũng được khuyến nghị siết tín dụng cho vay đầu cơ, ưu tiên vốn cho phân khúc trung bình và nhà ở xã hội. Các địa phương nên đánh thuế cao với đất bỏ hoang hoặc hàng tồn kho lâu năm, buộc doanh nghiệp phải bán ra để giảm áp lực thanh khoản.

Về dài hạn, cần hỗ trợ người dân lập kế hoạch tài chính. Các chương trình tư vấn mua nhà, kết hợp quỹ tiết kiệm quốc gia, sẽ giúp thế hệ trẻ có chiến lược an cư thực tế. Nhà ở phải được coi là quyền cơ bản của công dân, không chỉ là kênh đầu tư.