Giá nhà Hà Nội "xa tầm với" của người dân thu nhập trung bình cao

Căn hộ bình dân gần như "tuyệt chủng"

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đầu năm 2024, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội có tín hiệu tăng trưởng trở lại và duy trì xu hướng tăng tới thời điểm hiện tại. Tính chung cả năm 2024, Hà Nội ghi nhận khoảng 30.000 căn hộ mở bán mới, cao nhất trong giai đoạn 5 năm. Nửa đầu năm 2025, hơn 10.000 căn hộ cũng được “bơm” ra thị trường.

VARS đánh giá, nguồn cung tăng mạnh nhưng cơ cấu nguồn cung ngày càng lệch pha so với nhu cầu. Cụ thể, trong năm 2024, loại hình căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu đồng/m2) cũng dần khan hiếm với hơn 95% nguồn cung căn hộ mở bán có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên. Thậm chí, từ quý III/2024 đến thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản Hà Nội không ghi nhận dự án căn hộ mở bán mới có giá dưới 60 triệu đồng/m2. Nửa đầu năm 2025, 60% nguồn cung căn hộ mở bán mới là sản phẩm có giá trên 80 triệu đồng/m2. Một số dự án căn hộ tại các tỉnh vùng ven Hà Nội cũng có mức giá từ 55 triệu đồng/m2.

Mặc dù thời gian tới, nguồn cung căn hộ bình dân sẽ quay trở lại tại Hà Nội từ các dự án nhà ở xã hội được triển khai, song theo VARS, tình trạng lệch pha vẫn rất khó cải thiện khi số lượng các dự án căn hộ hơn trăm triệu đồng mỗi m2 đang tăng “đột biến”.

“Có thể khẳng định, nguồn cung căn hộ thương mại bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) đã “tuyệt chủng” tại Hà Nội. Nguồn cung căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu đồng/m2) cũng đang dần co hẹp tại một số dự án chung cư cũ và có nguy cơ biến mất trong tương lai gần. Thậm chí, các sản phẩm cao cấp có mức giá mở bán mới dưới 60 triệu đồng/m², cũng ngày càng hiếm hoi”, VARS cho biết.

Không “dám” mua nhà nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình

Theo VARS, thực tế này đẩy thị trường rơi vào trạng thái mất cân đối cung - cầu nghiêm trọng, làm tăng áp lực lên giá bán, đẩy giấc mơ sở hữu nhà ở xa tầm tay của số đông người dân đô thị, ngay cả với những người thu nhập trung bình cao.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, trong quý II/2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán căn hộ chung cư. Giá bán trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý II/2025 đã đạt mức trung bình 75,5 triệu đồng/m², tăng khoảng 7,7% so với quý trước và tăng mạnh 87,7% so với kỳ gốc (2019).

Việc các chủ đầu tư mở bán dự án mới có giá cao trên 75 triệu đồng/m2 và tiếp tục chào bán hàng tồn kho với mức giá điều chỉnh nhích lên giúp mặt bằng giá căn hộ chung cư thứ cấp tăng trở lại. Tuy nhiên, thực tế thanh khoản thứ cấp không có nhiều cải thiện, giao dịch chuyển nhượng căn hộ vẫn chỉ ghi nhận chủ yếu tại các dự án căn hộ trong đại đô thị đã hình thành và thu hút cư dân về ở, có mức giá khoảng 50 triệu đồng/m2 hoặc các chung cư cao cấp ở khu vực trung tâm.

Mức giá hiện nay không chỉ vượt xa khả năng chi trả của nhóm thu nhập thấp mà còn nằm ngoài tầm với của cả những người thuộc nhóm thu nhập trung bình cao.

“Theo phản ánh từ các môi giới bất động sản là hội viên của VARS, nhiều khách hàng trẻ, dù có thu nhập tốt, ở mức 40 - 50 triệu đồng/tháng, vẫn không 'dám' mua nhà nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình”, VARS cho biết.

Áp lực trả nợ vay quá lớn, đặc biệt là khi lãi suất “thả nổi” sau thời gian ưu đãi tăng mạnh, trở thành rào cản tâm lý đáng kể đối với người trẻ - những người chú trọng đến chất lượng sống, trải nghiệm sống và sự linh hoạt trong tiêu dùng hơn là quyết định vay dài hạn hàng chục năm để sở hữu một căn hộ nhỏ.

VARS cho rằng, trong ngắn hạn, giá căn hộ tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng do chi phí đầu vào tăng cao và kỳ vọng sinh lời của nhà đầu tư vẫn ở mức cao. Một bộ phận lớn nhà đầu tư hiện không chịu áp lực tài chính đáng kể, bao gồm áp lực từ chi phí vốn vay, nên chưa có động lực điều chỉnh giảm giá bán.

Ngược lại, kỳ vọng còn có xu hướng tăng lên trong bối cảnh lãi suất được duy trì ở mức thấp, dòng tiền giá rẻ tiếp tục được bơm ra thị trường và các chính sách thúc đẩy đầu tư công được triển khai mạnh mẽ trong bối cảnh nguồn cung bất động sản ở mức giá phù hợp vẫn đang ở tình trạng khan hiếm.