17 điểm mới của Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai

Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh (Đoàn Luật sư Hà Nội) - chuyên gia pháp lý bất động sản thống kê 17 điểm mới nổi bật của Nghị quyết (có hiệu lực từ 1/1/2026) so với Luật Đất đai hiện hành (Luật Đất đai năm 2024) như sau:

1. Bổ sung thêm 3 nhóm trường hợp thu hồi đất gồm: (1) Thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, dự án trong trung tâm tài chính quốc tế; (2) Trường hợp thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận mà đã thỏa thuận được hơn 75% diện tích đất và hơn 75% số chủ đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao cho chủ đầu tư; (3) Để tạo quỹ đất thanh toán cho Hợp đồng BT; để cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất. (Quy định tại Điều 3.2 Nghị quyết)

2. Mở rộng áp dụng bảng giá đất cho mọi mục tiêu (cả "đầu vào" của quan hệ đất đai - khi Nhà nước thu hồi đất và "đầu ra" của quan hệ đất đai - khi Nhà nước giao đất/cho thuê đất) và vô hiệu hóa “giá đất cụ thể”. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và cả tiền bồi thường cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất (Điều 5 Nghị quyết).

3. Quy định về giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất: Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở (và một số trường hợp khác) thì mức thu bằng: 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức giao đất ở; 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt quá 2 lần hạn mức giao đất ở.

Ưu đãi chỉ áp dụng một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 1 thửa đất). Nếu hộ gia đình, cá nhân đã được chuyển mục đích sử dụng đất từ thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (ngày 1/8/2024) đến trước ngày áp dụng quy định mới (ngày 1/1/2026) thì được “hồi tố”: Nếu người dân chưa nộp tiền sử dụng đất thì sẽ được tính lại tiền sử dụng đất (được tính ở mức 30%, 50% chênh lệch). Nếu người dân đã nộp tiền sử dụng đất (ở mức 100% chênh lệch theo Luật Đất đai 2024) thì sẽ được tính lại tiền sử dụng đất và được Nhà nước hoàn trả… (Điều 10.2, Điều 4.10 Nghị quyết)

4. Cho phép thu hồi đất khi chưa phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chưa bố trí tái định cư trong trường hợp: (1) Thực hiện dự án quan trọng quốc gia, dự án đầu tư công khẩn cấp không có bố trí tái định cư (nhưng phương án GPMB đã phải được niêm yết công khai); dự án khác (không có bố trí tái định cư) được trên 75% người sử dụng đất đồng ý thu hồi đất trước khi phê duyệt phương án GPMB; (3) dự án đầu tư công khẩn cấp, dự án tái định cư tại chỗ, dự án bố trí tái định cư theo tuyến công trình chính. Giao UBND cấp tỉnh quy định bố trí tạm cư, thời gian và kinh phí tạm cư. (Điều 3.3, 3.4 Nghị quyết)

5. Cho phép người có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo tiến độ dự án hoặc theo tiến độ GPMB. (Điều 3.5 Nghị quyết)

6. Cho phép người có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định giao đất, cho thuê đất theo tiến độ dự án hoặc theo tiến độ GPMB. (Điều 4.1 Nghị quyết)

7. Cho phép người sử dụng đất lựa chọn thuê đất trả tiền một lần hoặc thuê đất trả tiền hàng năm. (Điều 4.2 Nghị quyết)

8. Cho phép giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng sang mục đích khác mà không phải trình HĐND cấp tỉnh chấp thuận. (Điều 4.3 Nghị quyết)

9. Bổ sung các trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu: (1) Đất thanh toán cho Hợp đồng BT; (2) Để thực hiện các dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất, không sử dụng vốn nhà nước, đã có quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận/lựa chọn nhà đầu tư; (3) Dự án năng lượng, dự án du lịch gắn với thương mại, dịch vụ tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. (Điều 4.4 Nghị quyết)

10. Giảm tải điều kiện để đấu giá quyền sử dụng đất đối với dự án nhà ở; giảm tải điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn: chỉ cần có quy hoạch phân khu (hoặc quy hoạch chung với trường hợp không cần quy hoạch phân khu). (Điều 4.5, 4.6 Nghị quyết)

11. Cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho nhà đầu tư mới thay thế cho nhà đầu tư đã giải thể, phá sản; nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án. Nhà đầu tư mới, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. (Điều 4.7 Nghị quyết)

12. Rút ngắn thời gian thông báo thu hồi đất xuống 60 ngày với đất nông nghiệp, 120 ngày với đất phi nông nghiệp (quy định của Luật Đất đai 2024 là 90 ngày và 180 ngày); rút ngắn thời gian niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; thời hạn tổ chức đối thoại khi có ý kiến không đồng ý về phương án GPMB. (Điều 3.9 Nghị quyết)

13. Làm rõ trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải xác định giá đất, không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và không thực hiện thủ tục đề nghị miễn, trừ trường hợp chỉ được miễn tiền thuê đất một số năm. So với Luật Đất đai 2024, Nghị quyết làm rõ trường hợp chỉ được miễn tiền thuê đất một số năm thì vẫn phải định giá đất và tính tiền thuê đất. (Điều 10.1 Nghị quyết)

14. Giảm bớt điều kiện bán tài sản trên đất thuê trả tiền hằng năm: Tài sản đã có giấy phép xây dựng (trường hợp phải xin phép xây dựng); đã hoàn thành xây dựng theo đúng quy hoạch chi tiết và dự án, trừ trường hợp phải thực hiện theo bản án, quyết định của Tòa án… So với Điều 46 Luật Đất đai 2024, Nghị quyết giảm bớt điều kiện là tài sản đã phải đăng ký, tức là tài sản không bắt buộc phải được chứng nhận quyền sở hữu trên GCN cũng có thể bán. (Điều 11.1 Nghị quyết)

15. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác để làm lối đi, khi tách thửa, hợp thửa đất thì không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi. Cho phép chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc phải tách thửa. Cho phép hợp các thửa đất không cùng mục đích sử dụng đất, không cùng hình thức sử dụng đất, không cùng thời hạn sử dụng đất. (Điều 11.3 Nghị quyết)

16. Đơn giản hóa hệ thống quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất: không lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2026-2030) thành phố trực thuộc Trung ương, không lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất cấp xã. (Điều 12.3 Nghị quyết)

17. Bỏ quy định hoạt động lấn biển phải được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư nếu triển khai tại khu vực quy định tại Điều 190.3 Luật Đất đai (Khu vực bảo vệ di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh…; Di sản thiên nhiên…; Vườn quốc gia, khu dự trữ thiên nhiên, khu bảo tồn loài - sinh cảnh…; Khu vực cảng biển, vùng nước trước cầu cảng…; Cửa sông và các khu vực được quy hoạch, sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh). (Điều 11.6 Nghị quyết)