Nguồn cung tăng nhưng giá vẫn neo cao
Trong 6 tháng đầu năm 2025, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội được bổ sung thêm 21 dự án với gần 22.000 căn nhà được chào bán. Trong đó, phân khúc chung cư tiếp tục áp đảo với hơn 70% tổng nguồn cung, phần còn lại thuộc vềcác dự án nhà thấp tầng. Trong khi đó, TP Hồ Chí Minh chỉ mở bán khoảng 1.400 căn hộ mới (theo báo cáo của CBRE) - mức thấp kỷ lục trong gần một thập niên. Sự phân hóa nguồn cung giữa hai thành phố lớn đang ngày càng rõ nét, tác động trực tiếp đến sức mua, thanh khoản và cục diện thị trường căn hộ toàn quốc.
Mặc dù nguồn cung tăng trở lại, giá bán căn hộ vẫn chưacó dấu hiệu giảm. Các báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản đều cho thấy, giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội hiện đạt khoảng 79 triệu đồng/m2, tăng tới 33% so với cùng kỳ năm 2024. Ở TP Hồ Chí Minh, giá cũng vượt ngưỡng 80 triệu đồng/m2, do phần lớn nguồn cung mới tập trung ở các dự án cao cấp và hạng sang. Trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh gần như tương đương nhau, dao động từ 50 đến 53 triệu đồng/m2.
Tỷ lệ hấp thụ trung bình các dự án mới hiện chỉ đạt khoảng 60% tại Hà Nội và chưa đến 40% tại TP Hồ Chí Minh.
Đáng nói, tỷ lệ hấp thụ căn hộ đang sụt giảm rõ rệt. Theo Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng), mức hấp thụ tại Hà Nội giảm 13%, còn TP Hồ Chí Minh giảm 7%so với cùng kỳ năm trước. Báo cáo của CBRE và Savills cũng cho thấy, tỷ lệ hấp thụ trung bình các dự án mới hiện chỉ đạt khoảng 60% tại Hà Nội và chưa đến 40% tại TP Hồ Chí Minh - thấp hơn nhiều so với giai đoạn sốt nóng trước đây, khi nhiều dự án thường ghi nhận tỷ lệ hấp thụ trên 90%.
Trước thực trạng này,nguồn cung dù được cải thiện nhưng vẫn chủ yếu nằm trong phân khúc trung - cao cấp, chưa đủ để tác độnglàm giảm mặt bằng giá toàn thị trường. Căn hộgiá dưới 2 tỷ đồng hiện chỉ chiếm khoảng 4-7% tổng nguồn cung, khiến những người có nhu cầu mua nhà ở thực khó tiếp cận.
Trao đổi về vấn đề này, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com cho rằng, lý do khiến nhà ở giá rẻ gần như biến mất trong những năm qua chủ yếu nằm ở bài toán lợi nhuận. "Giá đất tăng, chi phí xây dựng cao và quá trình hoàn thiện pháp lý kéo dài khiến biên lợi nhuận ở phân khúc giá rẻ trở nên quá thấp, không đủ hấp dẫn để doanh nghiệp tập trung nguồn lực. Trong khi đó, các sản phẩm trung - cao cấp lại có tốc độ quay vòng vốn nhanh hơn và hiệu quả tài chính cao hơn", ông Tuấn phân tích.
Đồng tình với quan điểm này, ông Vũ Trí Anh, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản AHS lý giải, nguyên nhân còn đến từ quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, muốn làm dự án bình dân buộc phải ra xa trung tâm, nhưng hạ tầng kết nối, tiện ích chưa đồng bộ lại kìm hãm nhu cầu.
Theo đó, câu chuyện "lệch pha" này khó có thể xử lýtrong một sớm một chiều, nhưng các tín hiệu điều chỉnh bắt đầu xuất hiện như Nhà nước đã đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý - với các gói tín dụng ưu đãi 120.000 tỷ đồng; quy định dành quỹ đất 20% cho nhà ở xã hội trong các dự án lớn.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nếu Nhà nước có chính sách đủ mạnh như ưu đãi thuế, rút ngắn thủ tục hành chính, đầu tư hạ tầng kết nối, thì phân khúc nhà ở giá hợp lý vẫn có thể được hồi phục. Nhu cầu ở thực vẫn rất lớn, tiềm năng còn đó, điều quan trọng là tạo được điều kiện để doanh nghiệp dám quay lại thị trường này.
Thị trường thanh lọc, loại bỏ tư duy "mua rẻ"
Thị trường bất động sản vốn mang tính chu kỳ dài và có độ trễ rõ rệt. Tăng nguồn cung chỉ là điều kiện cần, chưa đủ để kéo giảm mặt bằng giá.
Ông Vũ Trí Anh cho biết: "Dù nguồn cung mới có dấu hiệu cải thiện, nhưng mặt bằng giá hiện nay không đơn thuần được quyết định bởi cung - cầu ngắn hạn, mà phản ánh sự thay đổi trong cấu trúc thị trường và chiến lược của các chủ đầu tư sau giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ".
Sau việc siết tín dụng từ giữa năm 2022 và cuộc khủng hoảng pháp lý tại nhiều dự án, thị trường đã đào thải phần lớn các nhà đầu tư yếu kém. Những doanh nghiệp còn trụ lại đến nay đều không còn phụ thuộc vào huy động vốn từ khách hàng như trước, mà chủ động cơ cấu lại dòng tiền và chiến lược bán hàng. Các chủ đầu tư có xu hướng giữ giá, kết hợp với chính sách bán hàng linh hoạt như tăng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ để thu hút đúng nhóm khách hàng có nhu cầu thực và dòng tiền rõ ràng.
"Một trong những rào cản lớn nhất khiến người mua cảm thấy giá cao là việc chưa điều chỉnh kỳ vọng. Trong khi đó, thị trường hiện nay đã thiết lập mặt bằng giá mới ở hầu hết các đô thị lớn: từ cấu trúc pháp lý dự án, chi phí quản lý chất lượng, tiêu chuẩn vận hành, đến sức ép lạm phát tích lũy trong nhiều năm… tất cả đều khiến giá không thểquay lại vạch xuất phát", ông Vũ Trí Anh phân tích.
Ông Vũ Trí Anh, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản AHS.
Thực tế, xét tương quan giữa khả năng chi trả và sản phẩm, thị trường hiện không thiếu nguồn cung, mà thiếu sự gặp nhau giữa bên bán và bên mua. Nhiều người mua vẫn mong muốn tìm nhà giá khoảng 2 tỷ đồng ở khu vực trung tâm, trong khi thực tế điều đó gần như không còn khả thi. Ở chiều ngược lại, người bán, bao gồm cả chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư thứ cấp, cũng chưa sẵn sàng điều chỉnh giá xuống thấp hơn khi vẫn còn cơ sở giữ giá, nhất là với các dự án có pháp lý sạch, vị trí tốt và năng lực chủ đầu tư rõ ràng.
Trong bối cảnh đó, chuyên gia cho rằng, khả năng cao là thị trường sẽ bước vào giai đoạn thanh lọc, người mua có nhiều lựa chọn hơn, đàm phán tốt hơn, nhưng cũng cần tỉnh táo và chuẩn bị dòng tiền kỹ càng. Như vậy, điều người mua cần hơn lúc này không phải là chờ đợi một đợt giảm giá diện rộng, mà là thay đổi tư duy tiếp cận thị trường như mở rộng biên độ lựa chọn ra khu vực vùng ven.
Theo ông Lê Bảo Long, Giám đốc Chiến lược củaPropertyGuru Việt Nam, các tỉnh thành như Hưng Yên, Hải Phòng (giáp ranh với Hà Nội) hay Tây Ninh, Đồng Nai (giáp ranh với TP Hồ Chí Minh) đang có nhiều tiềm năng cho phân khúc nhà ở hợp túi tiền, nhờ quỹ đất dồi dào và giá cả cạnh tranh hơn. "Mặt bằng giá tại các khu vực vùng ven nhìn chung dễ tiếp cận hơn, dao động khoảng 40 triệu đồng/m2. Dù vậy, có những nơi đã ghi nhận mức giá 50-60 triệu đồng/m2, thậm chí vượt một số khu vực TP Hồ Chí Minh nếu xét theo khoảng cách", ông Long cho biết.
Theo đó, nhiều dự án chung cư sơ cấp ở vùng ven ghi nhận tốc độ tiêu thụ thực tế rất tốt trong nửa đầu năm 2025, cho thấy một số chủ đầu tư đang đi đúng hướng,nắm bắt được tâm lý và năng lực tài chính thực tế của người mua.
Tư duy "mua rẻ" của khách hàng nên được thay thế bằng tư duy "mua hợp lý", là sản phẩm có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín, hỗ trợ tài chính phù hợp và nằm trong tầm kiểm soát dòng tiền cá nhân. Khi thị trường bước vào giai đoạn vận hành dài hạn, ổn định và cạnh tranh bằng giá trị, thì chọn đúng lúc, đúng dự án quan trọng hơn việc canh đúng đáy.
Bình luận (0)